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【不動産取得税】新築建売住宅で計算シミュレーション!制度や申請について解説します!

2021.03.11

「不動産取得税ってなあに?」
「毎年払うのですか?」

「不動産取得税」は、新築一戸建てを検討していても、あまり聞き慣れない税金ではないでしょうか。

ポイントさえ押さえておけば、物件によって「課税」・「非課税」を見分けることができますので、ぜひ参考にしてください‼︎

結論から言うと、一般的に新築建売住宅の場合は「減免申請をすることで0円(税金はかからない)」になるケースがほとんどですが、一部課税されるケースがあります。

なお不動産取得税は、土地や建物を売買等によって取得した場合に1度だけ課税される税金です。固定資産税とは異なり、毎年課税されるわけではありません。

今回は「不動産取得税」の概要説明や計算シミュレーションをしていきます。あなたが気になっている新築一戸建てが、「課税」、「非課税」どちらに該当するか、ぜひ参考にしてみてください。

※なお計算等については、パワービルダーさんの「新築一戸建て建売住宅」を参考に解説していますので、中古住宅やマンションでは当てはまらないことや、解説を省いていますのでご了承ください。

不動産取得税の計算

計算式は知らなくても差し支えありませんが、参考程度でご確認ください。

不動産取得税の税率

種別 税率
家屋 住宅3% 住宅以外4%
土地  3%

税率は原則4%ですが、2021年3月31日まで上記表の通り標準税率が軽減されます。

不動産取得税の税額

不動産取得税は、下記の計算式の通り課税されることになります。

不動産取得税の計算式

課税標準額(不動産の価格)×税率(上記表※不動産取得税の税率を参照)=税額(円)

★チェックポイント
課税標準額(不動産の価格)とは、売買契約書に記載されている金額ではなく固定資産税評価額という公的な価格のことになります。

課税標準の特例

宅地や宅地並みに評価することができる土地を取得した場合については2021年3月31日まで、評価額の1/2が課税標準額となります。

不動産取得税の軽減措置

それでは、新築一戸建て(建売住宅)を購入した場合の不動産取得税の軽減措置について解説します。

新築住宅の軽減措置

床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、価格から1,200万円控除されます。軽減後の計算式は、下記の通りとなります。

■計算式
不動産取得税=(固定資産税評価額ー1,200万円)×3%

■軽減の要件

  • 居住用その他も含めた住宅全般に適用
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下

新築一戸建て(建売住宅)の場合、固定資産税評価額は、購入時には価格がついていないため分かりません。

お住まいになられてから家屋調査が実施され、そのあとはじめて建物の固定資産税評価額が決まることになります。過去の実績から概ね800万円から900万円程度と思っていただければ大丈夫かと思います。

土地の軽減措置

自ら居住するために、業者等から新築住宅(建売住宅)を取得する場合、軽減の対象になります。土地の不動産取得税の軽減額は次の通りです。

種別 軽減額
土地(新築住宅用) 軽減額:次のA、Bのうちいずれか大きい額が軽減されます
A:45,000円
B:土地1㎡あたりの価格×(住宅の床面積×2)×3% ※200㎡が限度

※2021年3月までに取得したときは価格を1/2にした後の額から1㎡あたりの価格を計算

■軽減の要件

  • 建物の軽減の要件に当てはまること

不動産取得税の計算シミュレーション

それでは実際に、どのくらい軽減されるのか計算シミュレーションしてみましょう。

ケース(1)

不動産取得税が「非課税(税金を納める必要がない)」な場合のシミュレーションです。

  • 住宅:建物面積100㎡、固定資産税評価額900万円
  • 土地:土地面積150㎡、固定資産税評価額600万円
種別 税額(軽減なし) 税額(軽減あり)
住宅 270,000円
900万円×3%
0円
(900万円-1,200万円)×3%
土地 90,000円
(600万円×1/2)×3% 
0円
(600万円×1/2)×3%-軽減額(下記参照)
合計 360,000円 0円

■土地軽減額の計算
土地1平米あたりの価格20,000円(600万円×1/2÷150)×住宅の床面積の2倍200㎡(※200㎡が限度)×税率3%=120,000円

★チェックポイント
土地の税額から、45,000円もしくは上記土地軽減額の計算のどちらか大きい方を控除できるので、税額90,000円から、控除額120,000円を引くと0円になります。

この場合、360,000円の税額が軽減され、建物も土地も課税はなく、納税額は0円になります。

ケース(2)

不動産取得税が「課税(税金を納める必要がある)」される場合のシミュレーションです。

  • 住宅:建物面積100㎡、固定資産税評価額900万円
  • 土地:土地面積250㎡、固定資産税評価額600万円
種別 税額(軽減なし) 税額(軽減あり)
住宅 270,000円
900万円×3%
0円
(900万円-1,200万円)×3%
土地 90,000円
(600万円×1/2)×3% 
18,000円
(600万円×1/2)×3%-軽減額(下記参照)
合計 360,000円  18,000円

■土地軽減額の計算
土地1平米あたりの価格12,000円(600万円×1/2÷250)×住宅の床面積の2倍200㎡(※200㎡が限度)×税率3%=72,000円

★チェックポイント
土地の税額から、45,000円もしくは上記土地軽減額の計算のどちらか大きい方を控除できるので、税額90,000円から、控除額72,000円を引くと18,000円になります。

この場合、342,000円の税額が軽減され、建物は課税されませんが、土地の課税で納税額は18,000円になります。

減免申請の時期と必要書類

不動産取得税の軽減措置を受けるためには申告が必要になります。

上記のシミュレーションの例でいうと、ご入居から数ヶ月たった後に、土地の不動産取得税「約90,000円」の納税通知書が届きます。

申告前であれば軽減前の税額が記載してありますので、「この税金なんだろう?」と思われるかと思います。

ここで「減免の申請」をしていただければ不動産取得税は「0円」もしくは減額を受けられますが、知らずに払ってしまって、申請しなければ90,000円が「損」となってしまいますので、必ず申請しましょう。

減免申請の時期

岡山市の場合は原則として、「不動産を取得した日から60日以内」に不動産の所在地を管轄する県民局税務部に提出することとなっています。

ただし新築一戸建て(建売住宅)の場合は、納付書が届いてから申告をしても受付けてくれます。(納付書と合わせて申告書が郵送されてきます)が、納付期限を超えてしまってはいけませんので早めの準備はしておきましょう。

必要書類

  • 不動産取得税土地家屋申告書
  • 建物の登記事項証明書
  • 不動産取得税の領収証書または納税通知書
  • マイナンバーカードまたは通知カード(通知カードの場合は併せて運転免許証等)

不動産取得税まとめ

不動産取得税については、申告さえ気をつけていれば納税額や計算方法を気にすることはないですが、土地面積が200㎡を超えるものに関しては、若干の課税があるということは覚えておきましょう!

ぜひ参考にしてみてください。

■岡山県HPの土地・建物を取得したとき(参考)はこちらをクリック

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