お金・ローン

住宅ローンの金利タイプはどれを選ぶ！？それぞれの金利タイプ特徴を解説します。

2021.03.26

「金利タイプ、どれにしたらいいか分からない…。」

マイホーム購入で、物件選びの次に悩むのが住宅ローンを借入れする金融機関や、金利タイプではないでしょうか。

この記事では特に、住宅ローンの金利タイプについての解説をしていきます。この金利タイプを大まかに決めておくと、どの金融機関があなたにとって最適か選びやすくなります。

また、表面金利（ポスターやチラシに記載してある金利）だけで判断してしまうと、将来損してしまう可能性があります。ぜひ金利の見方や、各金利タイプのメリット・デメリットについて学んでみてください。

 

金利タイプ

金利タイプは変動金利、期間固定金利、全期間固定金利の大きく分けて3種類あります。住宅ローンの金利は、現在の金利や安心感で選ぶのが当たり前だと思いますが、どの金利タイプを選んだとしても当然将来のことは考えておかなければなりません。

そうはいっても、将来の金利がどうなるかなんて誰にもわかることではありません。

ですが、お借入れ時点で将来の金利がどうなるか既に分かっている金利タイプもあります。 「まだ先のことだから」、と気にしないのは大変もったいないです。ぜひお借入れ前にそれぞれの金利タイプのメリット・デメリットを知っておいてください。

まずは金利の仕組み

まずは、金利がどうやって決まっているのか、知っておきましょう！

変動金利や、期間固定金利には、各基準金利（金融機関にベースの金利）というものがあります。その基準金利から優遇して計算した金利を実行金利（こちらがチラシやポスターで記載してある金利）と言います。大変複雑です…。

基準金利は変動金利よりも期間固定金利の方が高く設定されているのが一般的です。 では、例として変動金利と10年固定金利の基準金利を比較してみましょう。

この基準金利は金融機関によって違います。

上記の表は地方銀行さんを例にさせていただいておりますが、一般的に都市銀行の方が安く、地方銀行の方が若干高いといった印象です。

では、実際に借入する金利はというと、

このような、金利になっています。

インターネットやチラシ・ポスターなどで、あなたの目に触れている金利も、このような金利ではないでしょうか。

仕組みが複雑ですが、実行金利は、下記のように当初お借入をする際に大幅な優遇（割引）を受けていることになります。

お借り入れ金利は、基準金利から優遇金利を引いた金利が実行金利となります。

なお、全期間固定金利の場合は、基準金利というものはありません。

それでは、それぞれの金利の特徴についてみていきましょう。

変動金利

よく目にする金利がこの変動金利だと思います。変動金利は借入れ当初の優遇が多く、金利タイプの中でも1番低金利なのが特徴です。

短期プライムレート連動型といって、簡単に説明すると日本銀行の政策金利（景気や物価）によって左右される金利ということになります。

変動金利の特徴として、6ヶ月に1度金利の見直し（毎月見直しの金融機関もあります）がありますが、現状はほとんど金利見直しは行われていな状況です。

仮に金利が上がったとしても下がったとしても5年間は返済額が変わらないというルールがあります。

6年目からは残債に応じて再計算され返済額が決定し、仮に5年間一度も金利が見直しされていなければ6年目以降も同じ返済額になります。

また、125%ルールというものがあり、どんなに金利が急上昇したとしても、返済額が一気に上昇するものではなく、前回の返済額の125%を超えてはならないというルールです。

このような状況は実際考えにくいと言われていますが、万が一そうなった場合は、返済額の多くを金利が占めることになり、残債がなかなか減りません。

変動金利の良いところは、金利の中でも1番金利が低く、金利が変わらない限りは残債の減りが早く毎月の支払額を抑えれるということです。

このような方にオススメ

• 当初借入額が少ない方
• 計画的に繰上げ返済資金を準備できる方
• 景気が良くなった時に収入に反映される可能性のある方
• 近い将来、子供が独立するなど家計費に余裕が出る方

期間固定金利

期間固定金利は、3年固定、5年固定、10年固定といった商品を取り扱っている金融機関が多くあります。中には20年固定といった商品を取り扱っている金融機関もあります。

期間固定金利を選択した場合は、決まった期間（3年、5年、10年、20年）は、基準金利が上がっても下がっても、金利や返済額の変動がないということが特徴です。

ただし、注意しておかなければいけないのが、固定期間満了後は必ず金利が上がるということです。

例えば10年固定金利を選択して、11年目も仮に基準金利が変わっていなかった場合、もう一度10年固定を0.900%の金利で継続できるかというと、それはできない仕組みになっています。

これについても、各金融機関で期間満了後の優遇金利について設定が違いますが、一般的に期間満了後は、基準金利から1.000%〜1.500%の金利優遇（割引）を受けられるといった具合になります。

■10年固定金利から10年固定金利（例

上記の例では、基準金利が変わっていないのにもかかわらず、11年目以降の金利が、当初の倍になりました。

なお10年固定金利の満了後に、変動金利を選ぶこともできます。

■10年固定金利から変動金利（例

つまり期間固定金利を選択すると、基準金利に変動はなくても、期間満了後に選択する金利タイプ（変動金利or期間固定固定金利）にかかわらず、必ず金利が上昇するということを知っておかなければなりません。

ちなみに、返済額で、どのように上昇するかというと

再選択時の返済額シミュレーション

■10年固定金利から10年固定金利（借入額2,500万円）

当初2,500万円のお借入で、10年固定金利を再選択した場合、基準金利が変わらなくても、返済額は7,796円上昇します。

■10年固定金利から変動金利（借入額2,500万円）

11年目以降、変動金利を選択して、基準金利が変わっていなくても返済額は2,755円上昇します。

このように、期間固定金利は固定期間が満了した後の金利は、必ずといっていいほど「上昇する」ということを覚えておいてください。

また、期間固定金利を選択する場合は、必ず各金融機関の基準金利と期間満了後の優遇金利を必ず確認してください。

このような方にオススメ

• 近い将来、変動金利が上がるのではないかと感じる方
• 期間満了後に借り換えを検討できる方
• 計画的に繰上げ返済資金を準備できる方
• これから教育費などの費用がかかる時期で返済額が増えると困る方

全期間固定金利

全期間固定金利で有名な商品で「フラット35」というものがあります。全期間固定金利はその名の通り、借入時点で返済し終わるまでの返済額が確定できるので、金利の上昇などに悩まされることがありません。

現状ではマイナス金利政策により、短期金利とそう変わらない金利水準で推移していますが、フラット35の場合だと資金計画（物件価格、諸費用などを含めた総予算）の90％であれば安く、100%融資だと金利が高くなります。

注意しないといけないのは、金利の確定は融資実行月であるという点です。審査をした時は金利が低かったけど、実行月で少し上がってしまったという場合がありますし、反対に少し金利が下がったという場合ももちろんあります。

また、フラット35でなくても金融機関で全期間固定金利を取り扱っている銀行もあり低金利な商品もございます。

全期間固定金利のデメリットとしては、金利が一切上がらなかった場合は「金利を多く払うことになる」という点です。

このような方にオススメ

• 将来の金利のことを考えたくない方
• お借入時点で返済総額を知っておきたい方
• 安心を買いたい方

まとめ

いかがでしたでしょうか。

あらかじめ金利のタイプを知っておくことで、各金融機関の金利を比較しやすくなるかと思います。

先のことはどうなるか誰にも予測できませんが、金利が上昇したとしても誰のせいにもできませんので、しっかりと納得した上で金利タイプについては決める必要があると思います。

ただし一つ言えることは、期間固定金利だけは期間満了後必ず金利が上がるということが決まっていることです。

期間固定金利を選択する場合は、金利表とにらめっこしていただいて、基準金利が低い、かつ期間満了後の優遇金利幅が大きい金融機関を選択することが賢い選択になります。

借入する時はそう大差ないと思っていても、総返済額でかなりの差が出ることになります。

是非参考にしてみてください。