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【岡山】新築一戸建て・建売購入時「諸費用」の基本と「節約」する方法

2022.07.07

「donbraco(どんぶらこ)」を運営しているエスケイ住宅販売の白川と申します。

「物件価格のほかに、諸費用ってどのくらいかかりますか?」

今回は、新築一戸建て・建売住宅をご検討いただく際によく聞かれるご質問のひとつ、「諸費用」について解説していきます。

結論から申しますと、新築一戸建ての購入に必要な諸費用は、大きく分けて「9つの項目」があり、2,000万円の物件を購入するには、一般的に「約150万円」の諸費用が必要になります。

なお諸費用の中でも、「絶対に必要な諸費用」と「節約できる(かもしれない)諸費用」の2種類がありますので、今回のお話はあらかじめ知っておいて損はありません。

また住宅ローンの「事務手数料・保証料」、「火災保険」などで、諸費用は大きく増減しますので、それぞれ細かく解説していきます。

この記事を読むと、「物件価格+諸費用」でご予算を考えられるようになります。最後にシミュレーションを作成していますので、ぜひ物件探しの参考にしてみてください。

【岡山建売】諸費用にはどのような項目があるか知っておきましょう

それではさっそく、新築一戸建て購入の際にかかる諸費用について、どのようなものがあるかみていきましょう。

  1. 収入印紙代(売買契約書)
  2. 表題登記(土地家屋調査士)
  3. 所有権保存登記・移転登記・抵当権設定登記(司法書士)
  4. 住宅ローン事務手数料(金融機関)
  5. 住宅ローン収入印紙代(金銭消費貸借契約書)
  6. 住宅ローン保証料(保証会社)
  7. 火災保険(損害保険会社)
  8. 固定資産税・都市計画税精算金(売主)
  9. 仲介手数料(不動産会社)

新築一戸建て・建売住宅の購入で一般的に諸費用といわれるものは、上記の9つの項目になります。それぞれの費用について、金額や支払い時期などを細かく解説していきます。

収入印紙代(売買契約書)

金額:1万円(1千万円を超え5千万円以下のもの)
内訳:税金
支払時期:売買契約時

不動産の売買契約書には、「収入印紙」というものを貼付しなければなりません。新築一戸建て・建売住宅を購入する場合、収入印紙代は1万円かかるものと覚えておきましょう。

表題登記(土地家屋調査士)

金額:約9万円
内訳:税金・報酬
支払時期:決済時

新築一戸建て・建売住宅の場合は、新築につき建物の登記がありません。購入した時(契約から決済までの間)に買主にて不動産登記簿の「表題部(建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・面積など)」の登記を、土地家屋調査士に依頼して登記を行います。

こちらの土地家屋調査士については一般的に「売主指定」となっていることが多く、ご自身で依頼する土地家屋調査士は原則選べないことになっています。

所有権移転登記・保存登記・抵当権設定登記(司法書士)

金額:約25万円〜35万円
内訳:税金・報酬
支払時期:決済時

土地の所有権の移転、建物の権利の保存、土地建物の抵当権の設定登記を司法書士に依頼して登記を行います。なお住宅ローンを利用せず、現金で購入する場合は、「抵当権設定登記」が不要になりますので、その分の金額が下がります。

なお司法書士費用については、「契約後」に正式な見積もりとなるため、購入検討時には概算の金額でのお見積もりとなります。土地の固定資産評価・抵当権設定金額によって大きく金額が変わるためです。

司法書士についても一般的に「売主指定」となっていることが多く、ご自身で依頼する司法書士は原則選べないことになっています。

住宅ローン事務手数料(金融機関)

■手数料が一律の場合
金額:3.3万円から5.5万円程度
支払時期:決済時

■手数料が融資額に応じて変動する場合
例)フラット35(お借入2,000万円の場合)
計算式:融資額2,000万円×1.68%(税込)
金額:33.6万円
支払時期:決済時

一般的には手数料一律の金融機関が多い印象です。ただしフラット35のように融資額に連動する金融機関もありますので、事務手数料については事前に調べておきましょう!

なお最近では、手数料型を採用している地方銀行も増えてきている印象です。金利だけにとらわれず、手数料を含めた試算が必ず必要となります。必ず総支払額でシミュレーションをして、理想の住宅ローンを検討してください。

住宅ローン収入印紙代(金銭消費貸借契約書)

金額:2万円(1千万円を超え5千万円以下のもの)
内訳:税金
支払時期:金銭消費貸借時または決済時

収入印紙は不動産売買契約書と同じく、銀行と交わす「金銭消費貸借契約書」という書類に貼付しなければなりません。

  • 節約ポイント
    最近ではアプリなどWEBで完結する「電子契約」を採用する金融機関も増えて来ています。その場合、収入印紙は不要になりますので印紙代を節約することができます。

住宅ローン保証料(保証会社)

■保証料一括払いの場合(お借入額2,000万円)
金額:約41万円
支払時期:決済時

保証料は金融機関、審査の結果によって異なります。また保証料を金利に上乗せするタイプを選択する場合は、諸費用に組み込まなくて大丈夫です。

  • 節約ポイント
    保証料は一括払いをすることで、分割(金利上乗せ)保証料よりも割り引いた金額になりますのでお得です。ただし繰上げ返済をして借入年数を短くする場合短くなった期間の保証料は全額返金されませんので、繰上げ返済をある程度計画している場合は、分割保証料のほうがお得な場合があります。

火災保険(損害保険会社)

■ 10年一括払い(地震保険5年)の場合
金額:約25万円
支払時期:損害保険会社による

火災保険は、長期で加入すると割引が受けられるなどのメリットがあります。最大10年(火災5年)加入ができます。

  • 節約ポイント
    お好きな保険会社でご加入いただけますので、初回の諸費用を少なくしたい場合は、少額短期保険などの月払い・年払いでご加入いただいても構いません。その場合、数千円の諸費用をみておけば大丈夫です。

    また令和4年10月より保険加入年数が「最長5年」に引下げとなり、「割引率」も縮小されると言われています。火災保険について、10年加入できるうちは最長で加入すると良いかもしれません。

固定資産税・都市計画税精算金(売主)

金額:約数千円〜5万円程度
支払時期:決済時

お引渡しを受ける年度の固定資産税・都市計画税については日割りでの精算となります。もちろん、お引渡しを受ける時期によって精算金額は変動します。日割り精算は、始まりを1月1日、締めを12月31日で計算します。1月にお引渡しを受ける場合は約1年分、12月末にお引渡しを受ける場合は、ほぼ費用はかからないといった感じです。

仲介手数料(不動産会社)

■物件価格 2,000万円の場合
金額:72.6万円(3%+6万円と消費税)
支払時期:決済時
※不動産会社によって異なります。たとえば売買契約時に支払いが必要な場合もあります。

パワービルダーの新築一戸建て・建売住宅の場合は、売主が直接販売をせず、不動産仲介会社が窓口になる販売方法が一般的です。そのため仲介手数料が発生します。

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節約できない諸費用

– 収入印紙 → 税金
– 表題登記 → 税金・報酬
– 司法書士費用 → 税金・報酬
– 住宅ローン事務手数料 → 金融機関
– 固定資産税・都市計画税精算金 → 税金

これらの費用は、必ず必要になりますので、最低でも「約50万円〜60万円」は必ず「ご予算」に計上する必要があります。

節約できる(かもしれない)諸費用

– 仲介手数料 → 不動産仲介会社
– 住宅ローン保証料 → 保証会社
– 住宅ローン収入印紙代 → 税金
– 火災保険 → 損害保険会社

こちらの諸費用は工夫次第で節約できます。

諸費用シミュレーション

■購入条件
– 物件価格:2,000万円
– 借入額:2,000万円
– 借入期間:35年
– 住宅ローン手数料:一律
– 住宅ローン保証料:金利に上乗せ

一般的な新築一戸建て・建売住宅の場合

  1. 収入印紙代…1万円
  2. 表題登記…9万円
  3. 所有権保存登記・移転登記・抵当権設定登記…30万円
  4. 住宅ローン…5.5万円
  5. 住宅ローン収入印紙代…2万円
  6. 住宅ローン保証料…0万円(金利上乗せを選択)
  7. 火災保険料…25万円
  8. 固定資産税・都市計画税精算金…5万円
  9. 仲介手数料…72.6万円
    合計:150.1万円

諸費用まとめ

いかがでしたでしょうか。

諸費用はあらかじめ把握しておかないと、マイホーム計画で「ご予算オーバー」になってしまう可能性があります。また住宅ローンは借入額が100万円変わるだけで、月々の支払いが約3,000円変わってきます。ぜひ事前にご確認いただくことをオススメいたします。

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